つい住宅購入の際には建物ばかりに目が行きがちですが、戸建ての場合は特に地盤については知っておく必要があります。ただ私もあまり詳しくないことを理由に地盤についてきちんと知識として調べたのは住んでからでした。。。というのも、もともと購入する地域にはゆかりがあったので、基礎知識もあり、おおむね予想出来ており、購入にあたっても不動産会社に念押しして確認済み、ということで済ませていました。
想定する読者
- 近々住宅購入を検討している方
- で、結局どうしたのって方
マンションなどの集合住宅はここでは扱わず、戸建てに絞ります。土地を選ぶときによく言われることは、川などの側では地盤が弱いことがある、山などを切り開いたようなところでは土砂崩れや地滑りなどが懸念されるということがあります。ただ、とは言え、そういったところにも住宅は立っているので、地盤に合わせた対応がされているかが論点です。
立地や金額、間取りなどに加えて、地盤まで選ぶとなるとかなり限られた物件選びになると思います。それまでの生活基盤を変えるつもりで住居を選ぶのであれば、そういった土地をベースにするのが良いですが、子育てや勤務先へのアクセスなどで引っ越す前の生活基盤を継続するような場合はすべての条件をクリアすることは難しいと思います。そこでこのブログのトーンの通り、教科書的な専門的な説明は他の方にお任せするとして、私が決めた時のことを中心にお伝えします。
何をどこまで確認したか。
まず上述の通り、地質調査の結果については聞くだけで特に知識もなく、不動産会社の方が問題なしですというのを鵜呑みにしました。ここに１つポイントがあります。
「きちんと地質調査がされている」ということ。何らかの対策が必要な土地である可能性があるから実施されたということもあり得ますが、まずきちんと実施されているということがここから読み取れます。そしてその結果にもとづいて基礎工事がされたということから、ある意味でそれはそれで十分という結論を出してもよいのかと思います。所詮建築士でなければ、建屋の構造すら何もチェックすることが出来ないのが実態なので不動産会社との信頼に尽きるということが住宅選びの一つであったりもします。
相対的な解釈
上記の地盤調査はいわば絶対評価ですが、もう少し間接的な情報からも想定することは出来ます。例えばGoogle mapや国土地理院には過去の地図画像を見るアーカイブ機能があります。こういった地図を利用するとその土地がどのように利用されていたかを確認することができます。さすがに昔は水場であった上に埋め立てられているなどでは心配がありますが、住宅が立っていたり、その他の用地であれば安心も増えます。
あとは、自治体によってはハザードマップのようなものを公表している自治体もあります。その場合、洪水やがけ崩れなどの危険性、液状化現象のリスクなども公表されていることがあります。地盤が弱いこと自体が最重要な問題であるかというとおそらく多くの方はそれに起因する災害被害だと思います。そういった点で、地盤の良しあしで不安に感じる部分もあるかと思いますが、ハザードマップレベルで把握することも大事です。
地盤調査と改良工事
もう一つ素人でも確認が出来る観点が、住宅性能表示です。これまた実際の報告書を見ても素人には正直理解不能です。また不動産会社の方も中身を懇切丁寧に説明してくれるようなこともありません。検査にクリアしていればお墨付きがついていることになるので、それで安心ということも一つの判断軸です。これは購入後に調べた話ですが、確かに地質調査の結果から固い地盤が深く、地盤改良工事が必要ということになり、実施がされているので適切な対応がされているという理解は出来ました。ただ、ここは違う見方をすれば、規定に則って実施されていることで検査ＯＫになっているということであり、改良工事が必要である地盤であったという事実は事実です。もし何かあったときはそこを気にするということであれば、やはり購入前にしっかりと地盤に関する知識を持つべきだと思います。
ただ一つ、日本の平野部は地理の授業などで習うように、山と水辺の距離が短く、どちらかの特性を持っている土地が多いのも事実です。特に首都圏の開けた地域は水に近い土地です。その点から地盤が柔らかいところが多いのもまた一つです。
まとめ
土台がしっかりしていないとその上の住宅がどんなに立派であっても心配は心配になると思います。繰り返しにはなりますが、やはり専門性の高い分野をすべて把握することは難しく、住宅であれば不動産会社との関係性をどのように築くかとても大事なように思います。ただ、なんでも任せきりではなく、関心を持って把握しておくことで長い住宅との付き合いの中で役に立つことはあると思うので、ぜひ興味は持ちましょう！
